《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称“40号公告”）对政策性搬迁的涉税问题进行了系统规范。但在实务中，很多企业在取得搬迁补偿时，依然一头雾水，不知该如何处理才能减少企业的涉税风险。

本文企问通对此进行系统梳理，以供大家参考。

一、如何判定搬迁是否属于政策性搬迁

按照40号公告的规定，属于下列情形之一导致企业整体或部分搬迁，在能提供文件证明资料的前提下，按政策性搬迁处理：

（一）国防和外交的需要。如部队征用发生的搬迁。

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要。如建设三峡大坝发生的搬迁。

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。如国家实施退耕还林、退耕还草、退耕还湖等环保工程发生的搬迁。

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。如政府建设公租房、两限房等发生的搬迁。

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。如很多地方实施的旧城改造、道路拓宽等工程发生的搬迁。

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。在没有明确规定之前，这条可直接忽略。

二、取得的搬迁收入是否需要开票、是否需要缴纳增值税、是否需要缴纳土地增值税

按照《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2020年第40号，以下简称“40号公告”）规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者（注：土地使用权人）支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费（以下简称“搬迁补偿款”）的行为，土地使用者取得的搬迁补偿款可以享受增值税免税优惠。

（一）是否需要开票

40号文规定的是增值税免税优惠，而不是不交增值税。免税优惠的前提是该行为在增值税征税范围内，而不交增值税的前提是该行为不在增值税征税范围内。作为被搬迁的企业，取得在征税范围内的搬迁补偿款，需要正常开具免税发票。

（二）是否一定可以享受增值税免税

实务中发生的搬迁行为，如果被搬迁人取得搬迁补偿不是由土地所有权人（政府）直接支付，被搬迁人是否缴纳增值税要具体问题具体分析。

1、土地所有者间接支付补偿款

实务中，如果政府通过设立的“城市投资公司”或类似公司（以下简称“城投公司”）和土地使用者进行交易，签订搬迁协议时，都是土地使用者和城投公司直接签订。

政府将资金注入城投公司，城投公司将搬迁补偿款支付给土地使用者。在这种模式下，城投公司并不是土地所有者，其支付给土地使用者的搬迁补偿款，土地使用者是否可以享受免税优惠？

在当前的治理模式下，城投公司在某种意义上就是代表政府（土地所有者）行使收回土地的权利，符合40号公告的本义，土地使用者收到城投公司支付的搬迁补偿款可以享受增值税免税的优惠。

2、租赁土地使用权的承租方取得土地使用者支付的补偿款

若土地使用者将土地使用权出租给其他公司，发生搬迁时，搬迁协议及搬迁补偿的支付逻辑如下：

（1）城投公司和土地使用者签订搬迁协议，并将搬迁补偿款支付给土地使用者，土地使用者给城投公司开具增值税免税发票；

（2）土地使用者和租赁土地使用权的承租方（以下简称“承租方”）签订协议，并将搬迁补偿款支付给承租方，承租方给土地使用者开具发票。

在上述第（2）种情形下，承租方取得的搬迁补偿款，其支付主体是土地使用权人，不是土地所有权人，不符合40号公告所规定的增值税免税行为。承租人取得的搬迁补偿款可以按合理的方法分解为销售不动产、动产、租赁合同违约金等，按各自适用税率向土地使用权人开具发票并缴纳增值税。

（三）是否需要缴纳土地增值税

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：因国因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号）的规定：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

对于上述免税优惠，不区分纳税人是土地使用权人还是租赁土地使用权的承租人（承租人可能会涉及出租人给予房产补偿，但该房产并没有房产证），只要满足因“城市实施规划”或“国家建设的需要”而搬迁的前提就可以。

三、计算搬迁所得时，哪些支出可以计入搬迁支出

按照40号公告的规定，企业的搬迁支出包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

对于企业在搬迁期间所购入的土地、建造房产、购置设备等必须的大额支出，均不属于搬迁支出（除非搬迁协议在40号公告生效前已经签订且尚未完成搬迁清算）。

按照上述逻辑，企业取得搬迁收入后，需要付出去的钱很多，甚至取得的搬迁收入都不足以支持各类支出，但真正能作为搬迁支出的金额有限。这就意味着，40号公告生效后新发生的政策性搬迁，被搬迁企业基本都会面临较大金额的搬迁所得，并需就该搬迁所得计算缴纳企业所得税！

四、享受递延纳税优惠需要提前做哪些工作

在搬迁所得金额较大的前提下，递延纳税就是最好的选择。按照40号公告的规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度（从搬迁年度开始，最长不超过5年），对搬迁收入和支出进行汇总清算。

企业若要享受上述递延纳税优惠，就应当在搬迁开始年度到次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因（什么是特殊原因，政策没有明确，实务中还是由各主管税务机关自行掌握）并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定（需要在搬迁当年纳税）。

实务中还存在的问题是，当被搬迁企业到主管税务机关就政策性搬迁进行递延纳税报备时，不排除会出现个别主管税务机关由于不了解政策而不知道该如何备案的尴尬。出现这种情况，企业也不要轻易放弃，拿着40号公告和主管税务机关耐心沟通，一定要把备案落地。

五、递延纳税期间需要做好哪些安排以合理降低未来的税收负担